2026. január 19. – Piaci körkép

2025-ben a magyar lakáspiacot látványos keresletélénkülés és rendkívül gyors áremelkedés jellemezte, amit az Otthon Start program körüli várakozások is felerősítettek. 2026-tól azonban a kulcsszó már nem a pánik, hanem a kínálati alkalmazkodás: a szabályozási és finanszírozási változások miatt több új projekt kerülhet előkészítésbe, miközben a csúcslokációkban az árszint egyre több vevőnek válik túl magassá.

Mi történt 2025-ben? A számok nyelvén

A tavalyi év a drágulásról szólt. A számok nem hazudnak: 2025 első felében a lakásárak országosan éves alapon 17,9%-kal emelkedtek, ami az MNB jelentése szerint európai uniós összevetésben is kiemelkedő tempónak számított. Az előzetes adatok alapján az év harmadik negyedévében ez a folyamat tovább gyorsulhatott (országosan 23,9%-ra, Budapesten 29,9%-ra).

A keresleti oldalon az Otthon Start hatása már a tényleges indulás előtt érezhető volt a tranzakciós számokban:

  • Augusztusban: a kereslet 46%-kal ugrott meg.
  • Szeptemberben: a megvalósult adásvételek száma 37%-kal bővült az előző év azonos időszakához képest.

Ezzel párhuzamosan a Magyar Nemzeti Bank arra is figyelmeztetett, hogy a lakásárak országosan mintegy 18,8%-kal haladhatták meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet, ami a piaci kockázatok növekedésére és túlfűtöttségre utal.

Mi várható 2026-tól?

A 2026-os év "sztorija", hogy az Otthon Start okozta kereslet mellé fokozatosan, de késleltetve megérkezhet a kínálat is. Mivel az új lakások építésének átfutása nagyjából 1–3 év, a program elején a hirtelen jött plusz kereslet főleg a használt piacra zúdult, ami áremelkedést generált – most azonban a fejlesztők is lépnek.

A kínálati fordulatot több tényező is segíti:

  1. Gyorsított engedélyezés: A legalább 250 lakásos, nagy arányban Otthon Start-kompatibilis projekteknél a „kiemelés” gyorsíthatja az adminisztrációt és az engedélyeztetést.
  2. Társasházi építményi jog: Várhatóan 2026 februárjától a vevők már a projekt korai szakaszában is felvehetik az Otthon Start hitelt, ami biztonságosabbá és tervezhetőbbé teszi a "tervezőasztalról" való vásárlást.

Fontos a realitásérzék: A nagy darabszámú lakásátadás nem egyik napról a másikra történik. A szakértői várakozások szerint a most induló projektek átadása 2026 végétől indulhat, a nagyobb volumen pedig 2027-2028-ra várható.

Budapesten eközben a „prémium plafon” jelenség erősödhet: a VI. kerületben az új építésű lakások átlagára már átlépte a lélektani 3 millió Ft/m² szintet. A Duna House elemzése 2026-ra stabil, de mérsékeltebb keresletet és a drágulás ütemének lassulását valószínűsíti a belső kerületekben.

Mit jelent ez neked a gyakorlatban?

A 2026-os piacon a „jó döntés” már nem a kapkodáson, hanem a stratégián múlik. Íme, mire érdemes figyelned a saját helyzetedben:

Ha vásárló vagy (saját célra):

  • Időzítés: Különítsd el a „most költöznék” és a „ráérek kivárni” helyzetet. Az új kínálat igazi dömpingje csak 2026 vége felé várható, így ha sürgős a költözés, a jelenlegi készletből kell választanod.
  • Finanszírozás: Ha új építésűben gondolkodsz, figyeld a februári változásokat! Az építés alatt álló lakások finanszírozásának könnyítése (építményi jog) teljesen új lehetőségeket nyithat meg előtted.

Ha eladó vagy:

  • Alkudozás: 2025-ben a vevők alkuereje minimális volt (Budapesten átlagosan mindössze 1,5%-ra szűkült a különbség a hirdetési és eladási ár között).
  • Verseny: 2026-ban, ahogy bővül a kínálat és lassul a drágulás, a reális árazás és az ingatlan jó prezentációja (profi fotók, rendezett dokumentáció, energetika) lesz a sikeres eladás kulcsa. A túlárazott ingatlanok most már bennragadhatnak.

Ha befektető vagy:

  • Hozamszámítás: Mivel az árak elszakadtak a bérleti díjaktól, a kockázatok nőttek. 2026-ban különösen fontos, hogy ne csak az értéknövekedésre alapozz, hanem pontosan számold ki a bérleti hozamot és a várható felújítási költségeket is.
  • Óvatosság: A „csak az értéknövekedésre” spekuláló stratégia 2026–2027-ben kockázatosabb lehet, ha a beérkező új kínálat valóban fékezni kezdi az áremelkedést.

 

A cikkben szereplő adatok tájékoztató jellegűek. Felhasznált források: MNB Lakáspiaci jelentés (2025. nov.), Telex/G7 elemzések, Duna House piaci adatok.