A 2025-ös év eddig eltelt időszaka jelentős változásokat hozott a magyar ingatlanpiacon. A tranzakciók számának bővülése, az árak emelkedése és a kínálat szűkülése mind olyan tényezők, amelyek alapjaiban határozzák meg a lakásvásárlók lehetőségeit. Tekintsük át, milyen helyzettel szembesülnek jelenleg azok, akik ingatlanvásárlást terveznek, és milyen kilátások várhatók az év hátralévő részében.
A jelenlegi piaci helyzet
A 2024-es év mintegy 130 ezer ingatlan-adásvételét követően 2025-ben tovább élénkül a piac, és akár 150 ezerre is emelkedhet a tranzakciók száma. A kereslet jelentős növekedését figyelhetjük meg minden szegmensben: az első negyedévben a használt lakások esetében 3%-os, míg az új építésűeknél kiemelkedő, 73%-os növekedést regisztráltak a telefonos érdeklődések számában.
Kínálati oldal szűkülése
Miközben a kereslet töretlen, a kínálat egyre kevésbé tud lépést tartani: országosan a házak esetében 10%, a lakásoknál 15%-os csökkenés volt tapasztalható az elérhető ingatlanok számában 2024 novembere és 2025 februárja között. Budapesten még drasztikusabb a helyzet, ahol az elérhető lakások száma közel negyedével csökkent.
Az új építésű ingatlanok területén ugyanakkor pozitív jelek is mutatkoznak. Országszerte több mint 7000 új építésű ingatlant hirdetnek, ami kétéves összehasonlításban 10%-os növekedést jelent. Budapesten a tavalyi évhez képest 3%, két év távlatában pedig 15%-kal nőtt a kínálat.
Árak alakulása 2025-ben
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb lakáspiaci statisztikája szerint országosan az ingatlanárak éves szinten 14,5%-kal emelkedtek. A szakértők 2025-re vonatkozóan további 10-15%-os, egyes szegmensekben akár 20%-os áremelkedést jósolnak.
Regionális különbségek
Az árakat tekintve jelentős különbségek figyelhetők meg az ország különböző területei között:
Budapesten az eladó lakások átlagos négyzetméterára már elérte az 1,07 millió forintot
Az új építésű lakások négyzetméterára a fővárosban megközelíti az 1,5 millió forintot
Vidéken 50 millió forintból akár 100-120 négyzetméteres ingatlant is lehet vásárolni, míg Budapesten ugyanebből az összegből csak 40-55 négyzetméteres lakáshoz juthatunk
Az alkudozás lehetősége is beszűkült: a panelek esetében például mindössze 1-2%-os alku volt jellemző az elmúlt időszakban.
Állami támogatások és piaci ösztönzők 2025-ben
Az ingatlanpiac élénkítése érdekében több új intézkedés is született, amelyek segíthetik a lakásvásárlókat:
Kedvezményes lakásvásárlási lehetőségek
2025-től az energiahatékony ingatlanok vásárlásakor és építésekor elérhető a 10%-os önerő lehetősége
A rozsdaövezeti fejlesztéseknél 5%-os visszaigényelhető áfával lehet lakást vásárolni, ami jelentős megtakarítást jelenthet
Az állami lakásépítési tőkeprogram keretösszegét 200-ról 300 milliárd forintra emelték, ami további lakásépítést ösztönözhet
Munkáltatói lakhatási támogatás
2025 januárjától a munkaadók havi 150 ezer forintos adókedvezményes lakhatási támogatást nyújthatnak a munkavállalóiknak, ami jelentősen segíthet a bérlők helyzetén.
A bérleti piac alakulása
A KSH és az Ingatlan.com közös indexe szerint 2016 óta, a Covid-időszakot leszámítva, folyamatosan emelkedtek a bérleti díjak. Budapesten különösen nehéz a helyzet, ahol egy átlagos bérleti díj már a helyi átlagfizetés felét is elviheti.
A bérleti piacot pozitívan befolyásolhatja az Airbnb szabályozásának szigorítása: Budapesten négyszeresére növelnék a tevékenységhez kapcsolódó átalányadó mértékét, és 2026 végéig nem adnának ki új engedélyt a rövid távú lakáskiadáshoz. Ez várhatóan több ingatlant terelhet vissza a hosszú távú bérleti piacra, ami enyhítheti a jelenlegi feszültséget.
Milyen ingatlant érdemes választani?
A piaci trendek alapján érdemes átgondolni, milyen szempontok szerint válasszunk ingatlant 2025-ben:
Lokáció prioritások
Befektetési és saját célú vásárlás esetén is kulcsfontosságú szempontok:
Jó megközelíthetőség tömegközlekedéssel, főként metróközelség
Irodaházak és oktatási intézmények közelsége
Zöldterületek elérhetősége
Méret és kialakítás
A home office terjedésével megnőtt a kereslet a másfél- vagy kétszobás lakások iránt, ahol kialakítható egy elkülönített munkatér is. Az új építésű lakásoknál egyre fontosabb szempont az energiahatékonyság és a modern alaprajzi kialakítás.
Újépítésű vs. használt lakás
Míg az újépítésű lakások magasabb árazásúak, de energiahatékonyabbak és hosszabb távon kevesebb karbantartást igényelnek, addig a használt lakások esetében általában kedvezőbb a négyzetméterárak alakulása, viszont számolni kell a felújítási költségekkel is.
Befektetési kilátások
2025-ben várhatóan ezer milliárdos nagyságrendben áramolhat tőke az ingatlanpiacra részben az inflációkövető állampapírokból kiszálló befektetők révén. Ez tovább erősítheti a keresletet és hajthatja felfelé az árakat.
A befektetők számára vonzóak lehetnek:
A jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező külső kerületi lakások
Egyetemek közelében található kisebb méretű ingatlanok
Rozsdaövezeti fejlesztések, ahol adókedvezmények is igénybe vehetők
Mit várhatunk 2025 hátralévő részében?
A szakértők szerint a 2025-ös év további részében is erős kereslet várható, különösen az új építésű ingatlanok szegmensében. A fejlesztők aktivitása fokozódik: például Budapesten 2024-ben 29 darab – ötven lakásnál nagyobb – projekt értékesítése kezdődött el, melyek közül 21 több mint 100 lakásos, és 2025-ben is folyamatos a nagy projektek indítása. Ezek a lakások azonban csak 2026–2027-ben készülhetnek el.
A kínálati oldal bővülése pozitív hatással lehet a piacra, ugyanakkor az árak további emelkedése várható. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője szerint idén nemcsak a kereslet, hanem a kínálat is élénkülhet, mivel a fokozódó érdeklődés és az emelkedő árak következtében megjelenhetnek a piacon azok az eladók is, akik eddig kivártak.
Összegzés
2025-ben a magyar ingatlanpiac minden területén jelentős mozgás várható. A kereslet tovább erősödik, ami az árak további emelkedését hozza magával. A kínálat bővülése ugyanakkor reményt adhat arra, hogy az árak növekedési üteme mérséklődjön.
Az állami támogatások és a munkahelyi lakhatási támogatások segíthetik a lakásvásárlókat, de a magas árak és a szigorodó hitelfeltételek kihívást jelentenek a szélesebb rétegek számára. A befektetési célú vásárlások továbbra is jelentős szegmensét adják a piacnak, ami további árfelhajtó hatással jár.
Aki 2025-ben ingatlanvásárlást tervez, annak érdemes megfontolnia a rozsdaövezeti fejlesztéseket, a külső kerületi lakásokat vagy a vidéki ingatlanokat, ahol kedvezőbb ár-érték aránnyal találkozhat.
Az ingatlanpiac dinamikus változásai folyamatos figyelmet igényelnek mind a vásárlók, mind az eladók részéről, hogy a lehető legjobb döntést hozhassák meg ebben a gyorsan változó környezetben.
