A 2025-ös év eddig látott ingatlanpiaci trendjei alapján jelentős élénkülés tapasztalható a közép-európai régióban, miközben Magyarország több szempontból is lemaradóban van a szomszédos országokhoz képest. Az ingatlanpiac élénkülése most új lendületet vehet a régióban, ugyanakkor hazánknak szembe kell néznie azokkal a kihívásokkal, amelyek gátat szabhatnak a fejlődésnek. Átfogó elemzésünkben megvizsgáljuk, milyen folyamatok zajlanak jelenleg a magyar és a régiós ingatlanpiacon.
Régiós versenyhelyzet és a kamatok szerepe
A régió országai között jelentős különbségek mutatkoznak a monetáris politika és az ebből fakadó ingatlanfinanszírozási lehetőségek terén. A Cseh Nemzeti Bank például már 2023 vége óta jelentős lépéseket tett a monetáris lazítás irányába, összesen 325 bázisponttal csökkentve a kamatlábakat1. Ezzel szemben a Magyar Nemzeti Bank sokkal óvatosabb politikát folytat: 2025. április 29-i ülésén sem változtatott a 6,50 százalékos alapkamat szintjén6.
Varga Mihály, aki március óta tölti be a jegybankelnöki posztot, a döntést követő sajtótájékoztatón hangsúlyozta, hogy "a szigorú monetáris kondíciók fenntartása indokolt és a felfelé mutató inflációs kockázatok miatt az alapkamat huzamosabb ideig a jelenlegi szinten maradhat"6. Ez az óvatos megközelítés ugyan segít az inflációs nyomás enyhítésében, de egyúttal drágán tartja a lakáshiteleket, ami fékezi az ingatlanpiac további fejlődését.
A kamatkörnyezet meghatározó szerepet játszik az ingatlanfinanszírozásban. Míg a cseh piacon már jelentősen csökkentek a lakáshitel-kamatok, a magyar piacon a 6-7% közötti kamatszint továbbra is jellemző, és ez 2025 első felében várhatóan nem fog számottevően változni5. Ez komoly versenyhátrány a régióban, ahol a kedvezőbb kamatkörnyezet élénkítheti a keresletet és a beruházási kedvet.
Budapesti ingatlanpiac: történelmi fordulópont
Miközben a régió versenyhelyzetének elemzése fontos, érdemes külön figyelmet szentelni a budapesti ingatlanpiac jelenlegi állapotának. 2025 első negyedévében egy történelmi jelentőségű fordulópontot értünk el: alig érhető el új építésű lakás 1 millió forint alatti négyzetméteráron a fővárosban8. Ez a jelenség jól szemlélteti, hogy az áremelkedés különösen az új építésű szegmensben vált drasztikussá.
A Duna House előrejelzése szerint 2025 második felében az új építésű lakások négyzetméterárai országos szinten enyhe, Budapesten viszont továbbra is 3-7 százalékos növekedést mutathatnak, különösen azokon a területeken, ahol szűkebb a kínálat8. Míg a belvárosi prémiumlokációkban csak mérsékelt emelkedés várható, addig a külső pesti kerületekben és a budapesti agglomerációban az árak meredekebben fognak emelkedni.
A fővárosi ingatlanpiac ezen fejleményei jól mutatják, hogy a kivárás egyre költségesebb stratégiává válik a potenciális vásárlók számára. Ahogy Szegő Péter szakértő is megjegyezte: "Ezért azok a vásárlók kerülnek most előnybe, akik rendelkeznek tőkével, és emiatt gyorsan tudnak dönteni. A kivárás a hazai ingatlanpiacon tehát még inkább drága mulatsággá vált, különösen új építésű ingatlanok esetében"8.
Lakásárak alakulása: további emelkedés várható
A teljes magyar ingatlanpiacot vizsgálva a tendencia egyértelmű: 16 százalékkal emelkedtek országszerte az átlagos négyzetméterárak 2025 első negyedévében a tavalyi év hasonló időszakához képest13. Ez a jelentős drágulás részben annak is köszönhető, hogy 2024-ben jelentős élénkülés indult a piacon, ami 2025-ben is folytatódik.
A szakértői előrejelzések szerint a 2024-ben tapasztalt ~10-12%-os nominális áremelkedés után 2025-ben is tovább élénkülhet a piac2. A Duna House prognózisa ennél is erőteljesebb drágulást valószínűsít: várakozásuk szerint országosan további 10-20%-kal emelkedhetnek a lakásárak 2025 folyamán2. Ennek hátterében az áll, hogy bár a kormányzat kínálatösztönző lépéseket tett, a kereslet élénkülése tartós maradhat, és a kínálat nem tud lépést tartani a vevői érdeklődés növekedésével.
A forgalom tekintetében is élénk évre számítanak a szakértők: 2024-ben ~25%-kal nőtt az adásvételek száma a mélypontot jelentő 2023-hoz képest, és 2025-ben további két számjegyű bővülés valószínűsíthető2. Az OTP Ingatlanpont elemzése emlékeztet, hogy az elmúlt időszakban Magyarország Észtországgal együtt vezette az európai lakásár-növekedési listát, 2010 óta 230 százalékos emelkedéssel18.
Támogatási rendszerek hatása a piacra
A magyar ingatlanpiac egyik különlegessége a kiterjedt állami támogatási rendszer, amely jelentősen befolyásolja egyes piaci szegmensek alakulását. 2025-ben is elérhető a bankoknál a CSOK Plusz, amelyet a legalább egy gyermeket előre vállaló házaspárok vehetnek igénybe3. Ez a konstrukció akár 50 millió forint összegű, legfeljebb 3%-os kamatozású kölcsönt is jelenthet, melynél a futamidő 10-25 év között alakulhat19.
Emellett az otthonfelújítási támogatási programok is fontos szerepet játszanak a piac élénkítésében. Jelentős könnyítéssel juthatnak hozzá a nyugdíjasok az otthonfelújítási támogatáshoz az ötezer főnél kisebb településeken, miután március végétől számukra is megnyílt a Vidéki Otthonfelújítási Program7. A kormány bejelentése szerint "két év alatt 90 milliárd forint kimegy vidéki nyugdíjasokhoz, akik ötezernél kisebb településeken élnek"15, ami komoly lökést adhat a kistelepülések ingatlanpiacának.
Az otthonfelújítási program további bővítése, miszerint már azok is pályázhatnak családi házak korszerűsítésére, akik most terveznek felújítandó ingatlant vásárolni, jelentősen élénkítheti a családi házak piacát országszerte8. Az ötezer főnél kisebb településeken az egyes állami támogatások kombinálásával akár 16,5 millió forintot is kaphatnak a felújítást tervezők, ami vonzóvá teheti a kisebb településeken történő ingatlanvásárlást.
Befektetési kilátások és bérleti piac
A befektetési célú lakásvásárlás továbbra is jelentős szegmense a magyar ingatlanpiacnak, annak ellenére, hogy a bérleti hozamok az utóbbi években csökkentek. Míg korábban 10 százalék feletti bérleti hozam volt elérhető, 2024 őszén Budapesten már csak 5 százalék, vidéken pedig 7 százalék körüli értéket mutatott az MNB lakáspiaci jelentése szerint18.
Azonban a csökkenő állampapírhozamok miatt 2025-ben ez az 5-7 százalékos bérleti hozam ismét vonzóbbá válhat a befektetők számára18. Ezt erősíti, hogy 2025 januárjától a cégek havi 150 ezer forintos adókedvezményes lakhatási támogatást nyújthatnak munkavállalóiknak, valamint az Airbnb szabályozásának szigorítása miatt több lakás jelenhet meg a hosszú távú bérleti piacon.
A befektetési célú lakásvásárlásnál kulcsfontosságú szempontok továbbra is a jó megközelíthetőség tömegközlekedéssel (főként metróközelség), irodaházak és oktatási intézmények közelsége, valamint a zöldterületek elérhetősége. A home office terjedésével megnőtt a kereslet a másfél- vagy kétszobás lakások iránt.
Összegzés és kilátások
A régiós ingatlanpiac egyértelműen élénkülési pályára állt 2025-ben, de Magyarország több szempontból is versenyhátrányban van a szomszédos országokkal szemben. A magas kamatkörnyezet, a lakásárak folyamatos emelkedése és a strukturális problémák egyaránt fékezik a magyar ingatlanpiac további fejlődését.
Ugyanakkor az állami támogatási rendszerek, különösen a CSOK Plusz és az otthonfelújítási programok, jelentős lökést adhatnak egyes piaci szegmenseknek. A befektetők számára továbbra is vonzó lehet a magyar ingatlanpiac, különösen a csökkenő állampapírhozamok tükrében.
A következő időszakban kulcsfontosságú lesz a jegybanki politika alakulása, különösen az alapkamat esetleges csökkentése, ami jelentősen javíthatná a lakáshitelek elérhetőségét. Emellett a kormányzati ösztönzők és a piaci kereslet-kínálati viszonyok alakulása fogja meghatározni, hogy a magyar ingatlanpiac felzárkózhat-e a régió gyorsabban fejlődő piacaihoz.
